IV. INITIATEURS DES LOGEMENTS AUTORISES
IV.1. Confirmation de l’augmentation des logements d’initiative publique malgré la domination persistante des logements privés
Malgré l’important effort réalisé ces dernières années par les pouvoirs publics en terme de production de logements, cette dernière reste, en Région de Bruxelles-Capitale, très largement dominée par les sociétés de promotion immobilière privées.
En effet, sept logements sur dix émanent de permis d’urbanisme délivrés à des sociétés privées, tant pour la période 2009-2011 que pour la période 2003-2008 et ce même si, en termes absolus, le nombre de logements autorisés à ces sociétés est globalement en baisse depuis 2008.
Les autres logements ont été, pour la période 2009-2011, autorisés à part à peu près égale aux opérateurs publics et particuliers. Le « rattrapage » de l’initiative publique sur les particuliers par rapport aux années 2003-2008 est dû tant à la hausse des logements d’initiative publique que de la baisse de logements à l’initiative des particuliers.
La majorité des sociétés de promotion présentes sur le marché immobilier bruxellois sont des sociétés de promotion indépendantes, constituées par des particuliers et dont l'actionnariat reste individuel ou familial. Les autres sociétés sont des promoteurs-filiales de grands groupes, financiers ou de construction, qui réalisent des opérations plus conséquentes. La taille moyenne des opérations des sociétés privées est d’une dizaine de logements.
La production de logements par ces promoteurs privés est plutôt fragmentée : rien que dans le Pentagone, plus de cent promoteurs différents ont obtenu, entre 2003 et 2011, au moins un permis autorisant une modification du nombre de logements.
La part et le nombre de logements d’initiative publique autorisés durant la période 2009-2011 confirment la tendance à la hausse observée depuis la disponibilité des données en 2003. En effet, les logements créés à l’initiative des structures publiques représentent 17% des logements autorisés en 2009-2011 pour 10% durant la période 2003-2008.
La contribution des différents opérateurs publics varie fortement d’une année à l’autre. La période 2009-2011 se marque par la forte part de logements d’initiative communale et des Centres Publics d’Action Sociale (CPAS), en particulier en 2010 et 2011 qui ont vu l’octroi des gros permis « Bruyn », « Craetveld-Wimpelberg » et « Chaussée de Vilvoorde » dans le cadre du plan « 1000 logements » de Bruxelles-Ville en plus des traditionnels projets menés par les communes et CPAS dans le cadre des contrats de quartier et du dispositif « rénovation d'immeubles isolés ». L’année 2009 se marque davantage par les gros projets « Bervoets » et « Bara-De Lijn » menés en partenariat public-privé à l’initiative de la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB) tandis que l’activité de création de logements par la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) et les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) se poursuit essentiellement dans le cadre du Plan Régional du Logement. Ceci notamment via le développement de partenariats publics privés initiés en 2010. A noter également les premiers permis délivrés en 2009 à l’adresse de la SFAR/srib[1], également dans le cadre du Plan Régional du Logement.
Comme explicité dans l’observatoire n°1 des permis logement, la seule identification du demandeur de permis ne détermine pas nécessairement à elle seule ni le niveau d’accessibilité financière du logement (logement social à libre), ni sa vocation acquisitive ou locative. Les logements créés par la SLRB (et les SISP) sont à vocation locative, sociaux ou moyens, tandis que les logements créés à l'initiative de la SDRB sont des logements essentiellement acquisitifs conventionnés. Les logements créés par les communes, les CPAS et le Fonds du Logement sont à vocation locative ou acquisitive, avec des prix et des règles d'attribution variables. Les logements d’initiative publique sont pour environ deux tiers à vocation locative et un tiers à vocation acquisitive pour l’ensemble de la période 2003-2011.
L’analyse par niveau d’accessibilité financière est stratégique dans la perspective de la rencontre des besoins en logement. Nous avons l’ambition de développer cet aspect ultérieurement dans le cadre de l’observatoire des permis logement.
Le nombre de logements à l’initiative des particuliers est assez stable d’une année à l’autre mais marque une tendance à la baisse (600 logements autorisés par an en moyenne pour 2009-2011), par rapport au milieu des années 2000 où il atteignait les 900 unités[2]. Les logements produits par les particuliers sont en fait essentiellement, et de plus en plus, le fait de (futurs) bailleurs. En effet, les permis 2009-2011 montrent que moins d’un sixième des logements autorisés aux particuliers seraient destinés à être occupés par le demandeur du permis.
IV.2. Domination persistante de l’initiative privée dans la plupart des quartiers malgré d’importants projets d’initiative publique dans les quartiers périphériques en plus des projets disséminés dans les quartiers centraux
L’initiative privée continue à dominer l’autorisation de logements dans la plupart des quartiers bruxellois. D’importants projets d’initiative publique ont toutefois été autorisés en 2009-2011, en particulier dans les quartiers périphériques.
L’autorisation de logements faite aux sociétés privées est largement majoritaire dans les quartiers accueillant les grosses opérations, c'est-à-dire dans les espaces les plus périphériques (Woluwé-Saint-Lambert, Anderlecht, Jette, entre autres) où prédominent les constructions neuves, mais aussi dans certains quartiers plus centraux (quartier européen, quartier Nord, Tour & Taxis par exemple) où les sociétés initient également des opérations de reconversion et de rénovation.
Les logements à réaliser à l’initiative de particuliers bailleurs sont principalement localisés dans les quartiers de première couronne où les appartements et les logements locatifs sont nombreux : Molenbeek, Saint-Gilles, Schaerbeek. Les logements autorisés aux particuliers (futurs) occupants sont peu nombreux, mais proportionnellement mieux représentés dans certaines parties de la seconde couronne (Watermael-Boîtsfort, Woluwé-Saint-Pierre, sud de Forest).
Les projets d’initiative publique poursuivent leur stratégie de localisation propre, telle que déjà observée pour la période 2003-2008 (cf observatoire des permis logement n°1) :
* Les plus gros projets initiés en 2009-2011 par la SLRB (et les SISP) sont, comme durant la période 2003-2008 localisés en seconde couronne : projets « Lennik » à Anderlecht, « Stockel » à Woluwé-Saint-Lambert, « Bourdon » au sud d’Uccle et « Cité Modèle » à Laeken. On trouve par ailleurs des projets de moindre ampleur dans les quartiers centraux;
* Les logements créés à l’initiative de la SDRB sont préférentiellement localisés dans la zone du canal : projets « Bara - De Lijn » à Anderlecht, « Bervoets » à Forest. D’autres projets sont toutefois menés de manière plus excentrée (« Jette village »). En accord avec les missions que le gouvernement régional lui a confiées, la SDRB investit essentiellement dans les quartiers populaires du centre-ville et des communes de première couronne. C’est en effet dans cette zone, appelée Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR), qu’est développée la politique régionale de « revitalisation », qui associe promotion de la propriété privée et rénovation urbaine, et dont l’objectif déclaré est de restaurer l'attractivité résidentielle de la Région pour les ménages à revenus moyens et supérieurs ;
* L’activité de production de logements par les communes et CPAS se marque en 2009-2011 par de gros projets menés dans les quartiers périphériques par Bruxelles-Ville dans le cadre de son plan « 1000 logements », en particulier les projets Bruyn à Neder-Over-Hembeek. Parallèlement, les communes et CPAS continuent à mener des projets de moindre ampleur dans les quartiers centraux et ce notamment dans le cadre des opérations de contrat de quartier et du dispositif « rénovation d'immeubles isolés » ;
* Les projets du Fonds du Logement sont, en 2009-2011, encore plus que durant la période 2003-2008, situés dans les quartiers centraux. En effet, les logements octroyés au Fonds durant cette période quasi exclusivement situés dans l’EDRLR.
Méthodologie : les initiateurs de logements autorisés ont été déterminés sur base du demandeur de permis. Les particuliers bailleurs ont été distingués des (futurs) occupants sur base du nombre de logements autorisés (supérieur à deux pour les bailleurs).
[1] SFAR : filiale de la Société régionale d’investissement de Bruxelles (S.r.i.b.)
[2] Moyenne annuelle 2004-2006
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