Observatoire des permis logement n° 2 - Document complet

I.A.1. 3.800 logements annuels supplémentaires : une production récente encore massive mais qui tend à se tasser

La production des quelque 3.800 logements annuels supplémentaires attendus des logements autorisés entre 2009 et 2011 atteste de la poursuite d’une production massive de logements en Région de Bruxelles-Capitale.

Cet accroissement du stock de logements reste toutefois bien en-deçà des besoins quantitatifs escomptés de la croissance démographique récente (6.000 ménages supplémentaires par an selon la DGSIE[1]) et de la demande latente de nombreux ménages bruxellois habitant encore des logements inadaptés à leurs besoins.

Le nombre pourtant massif de logements autorisés de 2009 à 2011 tend à diminuer par rapport à la période 2003-2008 analysée précédemment (cf Observatoire des permis logement n°1). En effet, les 4.150 logements annuellement autorisés de 2009 à 2011 représentent une baisse de 6% (250 unités par an) par rapport aux 4.400 annuels autorisés durant la période 2003-2008. Ce nombre de logements reste toutefois très appréciable par rapport aux années 1980 et 1990 durant lesquelles il n’atteignait qu’environ 2.000 unités (DGSIE).

Le nombre particulièrement élevé de logements autorisés en 2010 est à attribuer à deux très grands projets immobiliers privés (« Tour & Taxis » et « Up-site » dans la zone du canal) qui totalisent à eux seuls quelque 1.200 unités. Ce pic est suivi en 2011 d’une chute sensible des nouvelles autorisations. Cette baisse s’annonce toutefois dès 2009 et se poursuit en 2010 si on fait abstraction desdits deux grands projets. Cette contraction tendancielle du nombre de logements autorisés résulte avant tout de la baisse générale des montages, dès 2008, de projets immobiliers de moyenne et grande taille (octroyés de 2009 à 2011) suite, notamment, aux bouleversements dans le secteur financier.

Il serait toutefois prématuré de conclure à un tassement de la production dans les années à venir, étant donné les besoins criants, la persistance de la demande et le dynamisme de l’activité du marché immobilier[2] en Région de Bruxelles-Capitale.

L’offre globalement insuffisante en logements contraint de nombreux ménages bruxellois à suroccuper leur logement et à recourir à d’autres stratégies et modalités d’habiter telles que le retardement de la décohabitation, la colocation, l’habitat groupé ou l’occupation (temporaire et précaire) de logements vacants.

Méthodologie : sont comptabilisés l’ensemble des logements autorisés par permis d’urbanisme et ce quel que soit le type d’actes et travaux (construction neuve, démolition ou transformation de bâtiment existant).

Ne sont par définition pas comptabilisés les logements réalisés sans permis d’urbanisme. Ces logements restent non négligeables. Il s’agit en particulier d’unités supplémentaires de logement résultant de transformations de bâtiments existants (subdivision d’une maison unifamiliale en appartements individuels, aménagement d’un logement dans les combles d’un immeuble, reconversion d’une arrière-maison…) qui ne sont pas toujours décelés par les contrôleurs communaux.

I.A.2. Une production massive sur l’ensemble du territoire régional, et en particulier dans la zone du canal

Le nombre de logements autorisés en 2009-2011 reste massif sur l’ensemble du territoire régional, tant en première qu’en seconde couronne.

Il est particulièrement élevé dans la zone du canal à hauteur de l’ancienne gare de Tour & Taxis. Si la dynamique immobilière est manifeste depuis quelques années dans cette zone, le nombre particulièrement important de logements autorisés entre 2009 et 2011 est imputable avant tout à deux projets d’envergure (projets « Tour & Taxis » et « Up-site »).

Le quartier européen accueille également ces dernières années d’importants projets résidentiels (notamment le projet « LightHouses »).

Plus généralement, le nombre de logements autorisés reste très important en première couronne et plus particulièrement dans l’EDRLR (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation[3]) (voir fig. 13 au chap. V.2.). Etant donné la rareté des terrains non bâtis encore constructibles, les nouveaux logements y proviennent principalement de la transformation et de la densification du bâti existant (reconversion de bâtiments conçus à l’origine pour des activités productives, du bureau ou du commerce; subdivision de maisons unifamiliales; démolition-reconstruction). Voir figure 8 au chap. III.

En seconde couronne, la répartition spatiale des logements autorisés est plus contrastée. De larges zones sans activité de production notable y avoisinent des secteurs au dynamisme résidentiel soutenu, comme l’ouest de la commune d’Uccle, le nord de Bruxelles-Ville, la commune de Jette.

S’y rajoutent une série de noyaux d’activité à une échelle plus locale. Il s’agit là en partie de la poursuite du lotissement, par des sociétés privées, de zones ayant déjà connu ces dix dernières années de gros volumes de production et dont les réserves foncières sont à présent quasi épuisées : rue Konkel (les deux Woluwe), Jardins de Jette, place Dr. Schweitzer (Berchem). D’autres terrains au pourtour de la ville font, quant à eux, l’objet de grands projets publics : rue Bruyn à Neder-Over-Heembeek (Bruxelles-Ville), Bervoets à Forest (SDRB[4] & partenaire privé), route de Lennik à Anderlecht (SLRB[5]) - Voir fig. 11 chap. IV pour les logements publics-.

Quelques rares quartiers connaissent, quant à eux, une baisse nette du nombre d’unités de logements. Celle-ci résulte généralement de la réorganisation en profondeur d’immeubles ou d’ensembles résidentiels existants. Ces projets sont menés tant par des demandeurs privés que publics (dans le cas de la réhabilitation de logements sociaux notamment). Les travaux consistent le plus souvent à fusionner plusieurs studios ou petits appartements en appartements plus spacieux, afin notamment de répondre aux obligations actuelles en matière d’habitabilité et de sécurité. La suppression de logements est également le fait de la reconversion de logements en un autre usage (bureau, cabinet médical, commerce, logement collectif, etc.). Le phénomène de reconversion reste toutefois, à l’échelle de la Région, largement favorable à la fonction résidentielle (voir figure 9 au chap. III).

Méthodologie : la carte représente le nombre net de logements autorisés par secteur statistique. Ce nombre net résulte de la différence entre autorisations de création et autorisations de suppression de logements (voir fig. 1 supra).

La dissociation des autorisations nettes en création d’une part et suppression de logements d’autre part montre que ces doubles dynamiques sont présentes sur l’ensemble du territoire régional. Toutefois, comme le montre la carte des autorisations nettes (fig. 2 A supra), celle-ci pèse très globalement, et dans quasi tous les quartiers, en faveur des créations de logements.

Méthodologie : les données présentées se rapportent à trois années consécutives seulement. Elles ne sont donc pas représentatives des tendances à long terme en matière de dynamique spatiale de la production résidentielle. Celle-ci est plus appréciable sur les cartes 2003-2011 (voir fig. 2Abis et 2Bbis-2Cbis) disponibles en annexe).

C.D.

[1] DGSIE : Direction Générale Statistique et Information Économique, Anciennement Institut National de Statistiques (INS)

[2] Augmentation du nombre de transactions immobilières, de 3,8 % en Région de Bruxelles-Capitale en 2012, un chiffre bien supérieur à celui des deux autres Régions (Baromètre des Notaires, n°15), Fédération Royale du Notariat belge, 2012.

[3] EDRLR tel que défini dans le Plan Régional de Développement de 2002

[4] SDRB : Société de Développement de la Région de Bruxelles-Capitale

[5] SLRB : Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale

I.B. Grandes opérations résidentielles depuis 1989

Les opérations de dix logements et plus autorisent la grande majorité des logements (70% des logements autorisés). Celles-ci contribueront à la création de nouvelles polarités sur l’espace régional

Voir chap. I

Le nombre de logements autorisés dans le cadre de grandes opérations résidentielles (dix logements et plus) pour la période 2009-2011 reste soutenu (3.200 logements/ an). Ce nombre de logements autorisés est nettement supérieur à celui des périodes antérieures à 2003 : 2.150 logements/ an pour 1989-1995 et 1.600 logements/ an pour 1996-2002.

Quoique la part des logements autorisés dans le cadre des opérations de dix logements et plus est relativement stable depuis 2003 (70 % de la production totale), elle est, selon les promoteurs immobiliers, plus conséquente que pour les périodes précédentes. Les facteurs de cette augmentation depuis 2003 sont d’une part l’augmentation des prix de terrains qui impose des densités plus importantes et d’autre part l’intérêt que portent les promoteurs immobiliers au développement d’opérations pouvant comporter au moins 30 à 40 logements (Ananian, 2010). Cependant le nombre moyen élevé de logements par permis pour la période 2009-2011 est dû surtout aux deux très gros permis de logements relatifs au site de Tour et Taxis et la tour Up-site.

Compte tenu du fait que les opérations de dix logements et plus représentent la grande majorité du total de logements autorisés (2009-2011), les constats généraux sont sensiblement les mêmes que ceux apportés à l’entièreté de la production analysée dans les trois dernières années (voir début chap. I.).

La plupart des quartiers bruxellois sont investis par des dynamiques de transformation résidentielle avec des opérations autorisant dix logements et plus. Le centre et la première couronne continuent à attirer plus de promoteurs du secteur résidentiel que lors de la période antérieure à 2003, spécialement la zone du canal avec les projets sur le site de Tour et Taxis et la tour résidentielle Up-site (ces deux opérations comptabilisent à elles seules 1.200 logements).

En seconde couronne, on observera la consolidation de l’urbanisation de plusieurs lotissements créés au début des années 90 comme les Jardins de Jette et le Val d’Or à Woluwe Saint-Lambert.  Enfin, en dehors de la zone du canal, on notera également la création de nouveaux noyaux résidentiels en bordure de la Région, spécialement au nord de Bruxelles (Haren et Neder-Over-Hembeek), à titre d’exemple on notera les opérations menées dans le cadre du Plan 1000 logements porté par le CPAS et la Ville de Bruxelles.

Sur le plan morphologique et dans une perspective temporelle plus longue (1989-2011), on notera que dans les années 90, la production résidentielle a surtout mobilisé des parcelles à partir de l’urbanisation de lotissements. Ce qu’on constate dernièrement - et il s’agit d’une tendance lourde pour les années à venir vu les zones stratégiques en développement sur l’espace régional - c’est le passage d’une urbanisation de parcelles de lotissements à l’urbanisation de grandes mailles (friches et terrains vides). D’une part, ce changement d’échelle requière des mécanismes différenciés de montage de projet et de maîtrise d’ouvrage mais offre par ailleurs des possibilités de réaliser des projets urbains d’envergure.  Ces nouvelles opérations contribueront davantage à l’intensification des usages des sols par la création de nouveaux espaces publics et de nouvelles mixités de fonctions (à titre d’exemple, on notera le parc urbain de l’opération sur le site de Tour et Taxis ou encore la cohabitation entre la fonction résidentielle et certaines activités économiques - Tivoli et Greenbiz, projet de la SDRB).

Méthodologie : À la différence des autres résultats présentés dans le numéro, cette carte présente les autorisations de créations brutes de logements dans le cadre d’opérations de dix logements et plus depuis la création de la Région de Bruxelles Capitale (1989). Cela signifie d’une part que les suppressions de logements (issues de démolition ou de transformation / reconversion de bâtiments résidentiels existants) ne sont pas soustraites des créations de logements et, d’autre part, que seules les opérations d’une certaine ampleur sont inventoriés. Les périodes 1989-1995 et 1996-2002 correspondent aux périodes de mise en œuvre des Plans Régionaux de Développement successifs (adoptés respectivement en mars 1995 et septembre 2002).

P. A.

II.1. Suprématie des appartements : dominance persistante des appartements deux chambres ; montée en puissance des appartements une chambre ; bilan quasi nul pour les lofts et maisons unifamiliales

L’appartement deux chambres continue à dominer largement les logements autorisés et ceci malgré l’augmentation continue d’appartements une chambre autorisés. L’appartement deux chambres, de taille moyenne, est de fait privilégié par la plupart des producteurs de logement, alors même qu’on constate que ces logements sont relativement sous-occupés[1].

Plus généralement, les appartements (et en particulier les appartements de une à trois chambres) représentent la quasi-totalité des logements autorisés en 2009-2011. Cette part exceptionnellement élevée d’appartements est évidemment liée au contexte urbain dans lequel la production nette de maisons unifamiliales est réduite à presque néant. Le phénomène de loft, prisé au début des années 2000, est devenu marginal (inférieur à 1%). A noter encore que la part de studios baisse à moins de 4%, rejoignant presque la part de grands appartements (quatre chambres et plus) qui, bien que toujours inférieure à 3%, est restée stable sur l’ensemble de la période étudiée.

On peut lire dans le succès des logements relativement petits (essentiellement les appartements de une à deux chambres) une réponse à la montée des prix d'acquisition et de location et des frais de chauffage et d’entretien, mais également à la multiplication des petits ménages qui va de pair avec la présence croissante de couples sans enfants, de familles monoparentales et d’isolés en ville.

La ventilation des autorisations nettes en suppressions d’une part et créations d’autre part, pour chaque type de logement, montre que les autorisations de maisons unifamiliales neuves ne permettent plus de compenser leur suppression. Le bilan est en effet devenu négatif en 2010 et 2011 pour ce type de logement. Pour rappel (cf Observatoire des permis logement n°1), cette double dynamique de création/suppression de maisons unifamiliales est spatialement différenciée : un nombre non négligeable de maisons neuves est autorisé principalement en seconde couronne tandis que des maisons unifamiliales sont transformées en immeubles à appartements dans les quartiers plus centraux.

II.2. Persistance de la prédominance d’appartements deux chambres sur l’ensemble de la Région ; de petits logements dans les quartiers centraux ; présence de maisons et grands appartements dans les quartiers périphériques

La carte 2009-2011 confirme les tendances observées précédemment sur la moyenne durée (2003-2008) (cf Observatoire des permis logement n° 1) :

• la prédominance persistante d’appartements deux chambres autorisés sur quasiment l’ensemble du territoire régional ;
• la surreprésentation des plus petits logements, et la croissance particulière, ces dernières années, des appartements une chambre, dans certains quartiers centraux (Pentagone et première couronne hormis sa partie occidentale), en adéquation avec la taille plus réduite des ménages formés dans ces quartiers plus qu'ailleurs d’isolés et de couples sans enfants ;
• davantage de maisons unifamiliales dans les zones excentrées (à Berchem, Ganshoren, Woluwé-Saint-Pierre et dans le nord de Bruxelles-Ville), même si on rencontre également, mais de manière plus marginale, des maisons unifamiliales dans des projets de reconversion de site dans les quartiers plus centraux (projets « Châtelain-Magistrat » à Ixelles, « Bataves » à Etterbeek) ;
• les autorisations d’appartements les plus spacieux (de quatre chambres et plus), dans les mêmes zones excentrées que celles où sont autorisées des maisons. Le public visé par ces grands appartements est composé avant tout de familles avec enfants qui font le choix de rester vivre en milieu urbain mais à quelque distance des quartiers centraux ;
• les lofts, résultant généralement de la transformation d’immeubles conçus à l’origine pour une activité productive, se réduisent à quelques projets confinés le long du canal, plus particulièrement à Laeken et dans une moindre mesure à Molenbeek et Anderlecht.

La carte 2003-2011 (fig. 5bis) est disponible en annexe. Elle permet de mettre en perspective ces résultats sur une plus longue période.

C.D.

[1] Ce constat est valable pour toute la gamme d’appartement de deux chambres et plus, qu’on applique les normes d’occupation des logements sociaux ou celle  «d’une chambre par  personne sauf les couples » (Surkyn et al. 2008, réalisé sur base des données de l’ESE de 2001)

III.A.1. Confirmation de l’importance des logements issus de la transformation de bâtiments existants malgré la large dominance de logements issus de constructions neuves

Avec une moyenne annuelle d’environ 1.000 logements pour la période 2009-2011, la part de logements issus de transformations de bâtiments existants (reconversions, subdivisions, agrandissements) contribue pour un quart à la production de logements en Région de Bruxelles-Capitale. Pour rappel (cf Observatoire des permis logement n°1), ce phénomène est typiquement urbain et particulièrement présent en Région de Bruxelles-Capitale par rapport aux autres villes belges.

Les 3.150 logements annuels (période 2009-2011) issus de constructions neuves dominent toutefois encore très largement la production de logements. On n’observe pas de tendance évolutive particulière sur la moyenne période 2003-2011. Le pic de construction nette (supérieur à 80 % en 2010) s’explique par la présence de deux projets de construction d’envergure totalisant 1.200 unités de logement neufs.

Les logements produits par transformation de bâtiments existants sont principalement le fait de changements de destinations qui participent, entre 2009 et 2011, pour 650 unités annuelles à la création de logements (voir figure 9 en infra).

La subdivision de logements existants en deux ou plusieurs unités et l’agrandissement de la surface habitable dans des immeubles résidentiels existants contribuent ensemble à moins de 10% des autorisations nettes de nouveaux logements entre 2009 et 2011. Si cette proportion est relativement faible et sans doute sous-estimée (toute une série de subdivisions sont encore réalisées sans permis préalable et à l’insu des instances administratives), elle traduit néanmoins l’effort important effectué pour créer du logement un peu partout dans le tissu résidentiel existant : aménagement des combles ou rajout d’un étage dans un immeuble à appartements existant, transformation d’une maison unifamiliale en immeuble plurifamilial, etc. Cette densification du tissu résidentiel reflète le besoin de créer du logement partout où des possibilités se présentent.

Méthodologie : cf Observatoire des permis logement n°1 : Les modalités de production de logement ont été déterminées à l’échelle du permis d’urbanisme. Autrement dit, l’ensemble des logements autorisés par un même permis a été comptabilisé dans une et une seule catégorie. La catégorie « construction neuve » comprend la valorisation de terrains non bâtis et la reconstruction après démolition préalable de bâtiments existants. Dans le cas de projets complexes (combinant par exemple reconversion d’une partie de l’immeuble à front de rue et construction d’un nouvel immeuble en fond de parcelle), il a été décidé de classer le permis en fonction du type de travaux dominant en termes de surfaces occupées et de logements produits.

Si la construction neuve domine très largement en Région de Bruxelles-Capitale dans le processus de production de logements (fig. 6 et 7 supra), elle reste spatialement différenciée des logements issus de transformations de bâtiments existants. La construction neuve est évidemment très présente au pourtour de la ville où se situent la plupart des réserves foncières, mais persiste également dans les quartiers plus centraux, où elle se fait généralement après démolition de bâtiments préexistants.

Les reconversions sont très présentes dans les zones anciennement bâties et plus particulièrement dans la zone du canal, le Pentagone ouest, le sud de Schaerbeek et l’axe Louise ; c’est-à-dire dans les zones de fortes densités de bâtiments à reconvertir : anciens bâtiments industriels et de stockage ainsi que les immeubles de bureaux devenus obsolètes.

Les subdivisions de logements existants restent particulièrement visibles en première couronne et dans le Pentagone mais sont également présentes dans des quartiers plus périphériques. Pour rappel (cf Observatoire des permis logement n°1), la variabilité d’une commune à l’autre (avec une intensité particulièrement élevée à Saint-Gilles, Saint-Josse et Schaerbeek) montre que le phénomène n'est pas lié uniquement à la présence d'un important stock d'immeubles se prêtant à la subdivision, mais aussi au traitement (contrôle, limitation et autorisations) que les différentes communes réservent au phénomène de subdivision. A titre d’exemple, Bruxelles-Ville, comme une série d’autres communes bruxelloises, a adopté des lignes de conduite internes afin de limiter les subdivisions de logement[1].

Les logements autorisés découlant de l'agrandissement de bâtiments existants ne montrent pas de logique spatiale particulière. Ils résultent avant tout d'opportunités ponctuelles.

Méthodologie : la carte représente le nombre net de logements autorisés par secteur statistique classés selon le mode de production dominant par permis d’urbanisme (voir figures 6 et 7 supra).

III.B. Reconversions selon la fonction origine

Le phénomène de reconversion reste très largement favorable à la fonction résidentielle. Si une septantaine de logements ont été annuellement affectés à un autre usage depuis 2003, un peu moins de 900 logements sont nés chaque année, sur la même période, du changement de destination de (parties de) bâtiments précédemment occupés par d’autres fonctions.

Les anciens bâtiments industriels, d’activités artisanales et d’entreposage fournissent près de la moitié des logements issus de reconversion durant la période 2009-2011. Ce type de bâtiment fournit depuis longtemps l'essentiel des logements issus de reconversion, principalement en raison de l’abandon de nombre de ces immeubles suite à la désindustrialisation entamée dans les années 1970.

Les logements issus de la reconversion d’immeubles de bureaux représentent un quart des logements issus de reconversions pour la période 2009-2011. Ce phénomène, devenu significatif au début des années 2000, baisse quelque peu depuis 2009.

Logements issus de reconversion essentiellement dans les quartiers densément et anciennement bâtis ; répartition par fonction origine déterminée par les caractéristiques économiques structurelles des quartiers

Les logements issus de reconversion de bâtiments abritant originellement une autre fonction sont avant tout situés dans les zones densément et anciennement bâties.

La répartition spatiale de ces logements, selon l’occupation des bâtiments avant reconversion, reflète les caractéristiques économiques structurelles des quartiers :

• davantage de logements issus de reconversion de bâtiments industriels dans la vallée de la Senne et le long du canal mais aussi dans certains pôles d’industrie urbaine plus excentrés (chaussée de Louvain à Schaerbeek et Evere, chaussée d’Alsemberg à Uccle, chaussée de Wavre à Auderghem, chaussée de Haecht à Schaerbeek et Evere) ;
• prépondérance de logements issus de reconversion de bureaux dans l’est et le nord du Pentagone, autour de la gare du Midi, dans le quartier Léopold et de part et d’autre de l’avenue Louise ;
• logements issus de bâtiments commerciaux dans les quartiers touristiques et/ou commerçants du centre, dans les Marolles, à la porte de Namur, le long de la chaussée de Haecht ;
• logements issus de la reconversion de bâtiments abritant à l’origine des équipements d'intérêt collectif (hôpital, école, maison de repos), des hôtels ou « autres fonctions » (garages, parkings, écuries), etc. répartis de manière plus éparse.

Méthodologie : la carte représente le bilan net de logements autorisés par reconversion dans chaque secteur statistique (« quartier »), abstraction faite donc de toute autre forme de production de logement (subdivision, construction neuve...). La ventilation par fonction origine a été déterminée au prorata des superficies plancher par fonctions existantes et autorisées pour chaque permis; tout en s’assurant que les logements supplémentaires proviennent bien de la transformation de bâtiments existants et non de démolition – reconstruction.

Dans le cas des projets mixtes, alliant transformation d’un bâti existant et construction d’un nouvel immeuble ou partie d'immeuble, les logements issus de reconversion ont été déterminés de manière plus approximative mais néanmoins valable et représentative à l’échelle d’analyse utilisée.

La carte 2003-2011 (fig. 9bis) est disponible en annexe. Elle permet de mettre en perspective ces résultats sur une plus longue période.

C.D.

[1] Bernard N., (2010), « Densification de la ville et subdivision des immeubles : passage obligé ou alliance contre-nature », Revue de Droit communal, n°1, pp 2-16.

IV.1. Confirmation de l’augmentation des logements d’initiative publique malgré la domination persistante des logements privés

Malgré l’important effort réalisé ces dernières années par les pouvoirs publics en terme de production de logements, cette dernière reste, en Région de Bruxelles-Capitale, très largement dominée par les sociétés de promotion immobilière privées.

En effet, sept logements sur dix émanent de permis d’urbanisme délivrés à des sociétés privées, tant pour la période 2009-2011 que pour la période 2003-2008 et ce même si, en termes absolus, le nombre de logements autorisés à ces sociétés est globalement en baisse depuis 2008.

Les autres logements ont été, pour la période 2009-2011, autorisés à part à peu près égale aux opérateurs publics et particuliers. Le « rattrapage » de l’initiative publique sur les particuliers par rapport aux années 2003-2008 est dû tant à la hausse des logements d’initiative publique que de la baisse de logements à l’initiative des particuliers.

La majorité des sociétés de promotion présentes sur le marché immobilier bruxellois sont des sociétés de promotion indépendantes, constituées par des particuliers et dont l'actionnariat reste individuel ou familial. Les autres sociétés sont des promoteurs-filiales de grands groupes, financiers ou de construction, qui réalisent des opérations plus conséquentes. La taille moyenne des opérations des sociétés privées est d’une dizaine de logements.

La production de logements par ces promoteurs privés est plutôt fragmentée : rien que dans le Pentagone, plus de cent promoteurs différents ont obtenu, entre 2003 et 2011, au moins un permis autorisant une modification du nombre de logements.

La part et le nombre de logements d’initiative publique autorisés durant la période 2009-2011 confirment la tendance à la hausse observée depuis la disponibilité des données en 2003. En effet, les logements créés à l’initiative des structures publiques représentent 17% des logements autorisés en 2009-2011 pour 10% durant la période 2003-2008.

La contribution des différents opérateurs publics varie fortement d’une année à l’autre. La période 2009-2011 se marque par la forte part de logements d’initiative communale et des Centres Publics d’Action Sociale (CPAS), en particulier en 2010 et 2011 qui ont vu l’octroi des gros permis « Bruyn », « Craetveld-Wimpelberg » et « Chaussée de Vilvoorde » dans le cadre du plan « 1000 logements » de Bruxelles-Ville en plus des traditionnels projets menés par les communes et CPAS  dans le cadre des contrats de quartier et du dispositif « rénovation d'immeubles isolés ». L’année 2009 se marque davantage par les gros projets « Bervoets » et « Bara-De Lijn » menés en partenariat public-privé à l’initiative de la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB) tandis que l’activité de création de logements par la Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB) et les Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) se poursuit essentiellement dans le cadre du Plan Régional du Logement. Ceci notamment via le développement de partenariats publics privés initiés en  2010. A noter également les premiers permis délivrés en 2009 à l’adresse de la SFAR/srib[1], également dans le cadre du Plan Régional du Logement.

Comme explicité dans l’observatoire n°1 des permis logement, la seule identification du demandeur de permis ne détermine pas nécessairement à elle seule ni le niveau d’accessibilité financière du logement (logement social à libre), ni sa vocation acquisitive ou locative. Les logements créés par la SLRB (et les SISP) sont à vocation locative, sociaux ou moyens, tandis que les logements créés à l'initiative de la SDRB sont des logements essentiellement acquisitifs conventionnés. Les logements créés par les communes, les CPAS et le Fonds du Logement sont à vocation locative ou acquisitive, avec des prix et des règles d'attribution variables. Les logements d’initiative publique sont pour environ deux tiers à vocation locative et un tiers à vocation acquisitive pour l’ensemble de la période 2003-2011.

L’analyse par niveau d’accessibilité financière est stratégique dans la perspective de la rencontre des besoins en logement. Nous avons l’ambition de développer cet aspect ultérieurement dans le cadre de l’observatoire des permis logement.

Le nombre de logements à l’initiative des particuliers est assez stable d’une année à l’autre mais marque une tendance à la baisse (600 logements autorisés par an en moyenne pour 2009-2011), par rapport au milieu des années 2000 où il atteignait les 900 unités[2]. Les logements produits par les particuliers sont en fait essentiellement, et de plus en plus, le fait de (futurs) bailleurs. En effet, les permis 2009-2011 montrent que moins d’un sixième des logements autorisés aux particuliers seraient destinés à être occupés par le demandeur du permis.

IV.2. Domination persistante de l’initiative privée dans la plupart des quartiers malgré d’importants projets d’initiative publique dans les quartiers périphériques en plus des projets disséminés dans les quartiers centraux

L’initiative privée continue à dominer l’autorisation de logements dans la plupart des quartiers bruxellois. D’importants projets d’initiative publique ont toutefois été autorisés en 2009-2011, en particulier dans les quartiers périphériques.

L’autorisation de logements faite aux sociétés privées est largement majoritaire dans les quartiers accueillant les grosses opérations, c'est-à-dire dans les espaces les plus périphériques (Woluwé-Saint-Lambert, Anderlecht, Jette, entre autres) où prédominent les constructions neuves, mais aussi dans certains quartiers plus centraux (quartier européen, quartier Nord, Tour & Taxis par exemple) où les sociétés initient également des opérations de reconversion et de rénovation.

Les logements à réaliser à l’initiative de particuliers bailleurs sont principalement localisés dans les quartiers de première couronne où les appartements et les logements locatifs sont nombreux : Molenbeek, Saint-Gilles, Schaerbeek. Les logements autorisés aux particuliers (futurs) occupants sont peu nombreux, mais proportionnellement mieux représentés dans certaines parties de la seconde couronne (Watermael-Boîtsfort, Woluwé-Saint-Pierre, sud de Forest).

Les projets d’initiative publique poursuivent leur stratégie de localisation propre, telle que déjà observée pour la période 2003-2008 (cf observatoire des permis logement n°1) :

* Les plus gros projets initiés en 2009-2011 par la SLRB (et les SISP) sont, comme durant la période 2003-2008 localisés en seconde couronne : projets « Lennik » à Anderlecht, « Stockel » à Woluwé-Saint-Lambert, « Bourdon » au sud d’Uccle et « Cité Modèle » à Laeken. On trouve par ailleurs des projets de moindre ampleur dans les quartiers centraux;

* Les logements créés à l’initiative de la SDRB sont préférentiellement localisés dans la zone du canal : projets  « Bara - De Lijn » à Anderlecht, « Bervoets » à Forest. D’autres projets sont toutefois menés de manière plus excentrée (« Jette village »). En accord avec les missions que le gouvernement régional lui a confiées, la SDRB investit essentiellement dans les quartiers populaires du centre-ville et des communes de première couronne. C’est en effet dans cette zone, appelée Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR), qu’est développée la politique régionale de « revitalisation », qui associe promotion de la propriété privée et rénovation urbaine, et dont l’objectif déclaré est de restaurer l'attractivité résidentielle de la Région pour les ménages à revenus moyens et supérieurs ;

* L’activité de production de logements par les communes et CPAS se marque en 2009-2011 par de gros projets menés dans les quartiers périphériques par Bruxelles-Ville dans le cadre de son plan « 1000 logements », en particulier les projets Bruyn à Neder-Over-Hembeek. Parallèlement, les communes et CPAS continuent à mener des projets de moindre ampleur dans les quartiers centraux et ce notamment dans le cadre des opérations de contrat de quartier et du dispositif « rénovation d'immeubles isolés » ;

* Les projets du Fonds du Logement sont, en 2009-2011, encore plus que durant la période 2003-2008, situés dans les quartiers centraux. En effet, les logements octroyés au Fonds durant cette période quasi exclusivement situés dans l’EDRLR.

Méthodologie : les initiateurs de logements autorisés ont été déterminés sur base du demandeur de permis. Les particuliers bailleurs ont été distingués des (futurs) occupants sur base du nombre de logements autorisés (supérieur à deux pour les bailleurs).

La carte 2003-2011 (fig. 11bis) est disponible en annexe. Elle permet de mettre en perspective ces résultats sur une plus longue période.

[1] SFAR : filiale de la Société régionale d’investissement de Bruxelles (S.r.i.b.)

[2] Moyenne annuelle 2004-2006

V.A. Logements autorisés et zones d’affectation du sol du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS)

Confirmation de la forte surreprésentation de logements autorisés dans les "zones de mixité"

Les permis 2009-2011 confirment la forte surreprésentation de logements autorisés en "zones de mixité" du PRAS. En effet, un tiers des logements y a été autorisé en 2009-2011 alors que ces zones ne représentent que 14% du territoire régional affectable au logement. Ces résultats continuent (cf Observatoire des permis logement n°1) à objectiver le renforcement de la fonction résidentielle dans ces zones anciennement constituées d’un tissu mixte où se côtoyaient activités productives, commerces et entrepôts. Le potentiel qui réside dans ces quartiers, en situation très centrale pour certains, semble donc être fortement valorisé moyennant la reconversion de surfaces de production ou de stockage abandonnées ou la démolition-reconstruction d’anciens ensembles immobiliers.

La relativement faible part de logements autorisés dans les "zones d’habitat" se confirme également en 2009-2011. En effet, moins d’un tiers des logements y a été autorisé alors que ces zones (que le PRAS affecte de manière principale au logement), couvrent deux tiers de la superficie régionale affectable au logement. En particulier, la "zone d’habitation à prédominance résidentielle" accueille moins d’un sixième des logements alors qu'elle couvre un quart de la superficie régionale affectable au logement. Les réserves foncières y sont avant tout mises en valeur par un habitat de faible densité.

Le nombre particulièrement élevé de logements autorisés durant la période 2009-2011 dans les "Zones d’Intérêt Régional" (ZIR) est à attribuer au permis "Tour & Taxis", octroyé en 2010. L’accueil significatif du logement dans les ZIR s’est amorcé dès 2006, dans les ZIR Prince Albert et Héliport.

Malgré la baisse de 2011, les "zones administratives" accueillent ces dernières années une part non négligeable de logements. Ces résultats poursuivent la tendance observée depuis la disponibilité des données en 2003. Encore relativement peu hospitalières vis-à-vis de la fonction résidentielle il y a une dizaine d’années, ces zones prioritairement affectables au bureau s’ouvrent donc à présent, encore assez timidement, à la fonction résidentielle moyennant une reconversion de surfaces tertiaires (quartier Léopold, avenue Louise) ou la construction d’immeubles nouveaux sur des terrains non encore appropriés par les bureaux (rue de Genève à Evere, avenue de l’Exposition à Jette). La modification du PRAS va dans ce sens puisque le PRAS démographique met la fonction résidentielle sur le même pied que la fonction bureau dans les "zones administratives".

Les "zones d’équipements d'intérêt collectif ou de service public" accueillent quant à elle, depuis 2003, une part assez stable de logements. Celle-ci fluctue autour de 3 %.

Méthodologie : le graphique comptabilise pour chaque année le nombre net de logements autorisés par zone d’affectation du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS). Pour rappel, celui-ci s’impose à toute délivrance de permis d’urbanisme, en particulier au niveau des différentes destinations immobilières. Ainsi, le logement constitue l’affectation principale des "zones d’habitation à prédominance résidentielle", "zones d’habitation" et "zones mixtes". Il constitue une affectation parmi d’autres (commerces, activités productives, etc.) de la "zone de forte mixité". Il est également autorisable dans les "zones administratives" ainsi qu’à certaines conditions dans les "zones d’équipement d’intérêt collectif ou de service public". Il est enfin autorisable dans la plupart des "zones d’intérêt régional", selon la programmation prévue par le PRAS.

V.B. Logements autorisés et Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR) du Plan Régional de Développement (PRD)

Persistance de la surreprésentation des logements autorisés dans l’EDRLR

Le nombre de logements autorisés est surreprésenté dans l’EDRLR (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation) et ce depuis la production de ce type de données en 2003. Seule l’année 2010 fait exception puisque les trois plus grands projets résidentiels de cette année (« Tour & Taxis », « Up-site » et « LightHouses ») se situent juste en dehors[1] de l’EDRLR. Ces projets participent donc en quelque sorte à la même dynamique que les projets inscrits dans le périmètre de l’EDRLR.

Environ un tiers des logements autorisés sur l’ensemble de la période 2003 - 2011 se situe dans l’EDRLR alors que cet espace ne représente que 21% du territoire régional affectable, selon le PRAS, au logement. En effet, comme déjà mentionné (fig. 2 au chap. I), les quartiers centraux concentrent une activité de production résidentielle proportionnellement plus intense que le reste de la Région. Le fait que les pouvoirs publics soient particulièrement actifs dans le périmètre de l'EDRLR (20% des logements autorisés y sont d'initiative publique pour à 10% hors de l'EDRLR) contribue à ces résultats. Les pouvoirs publics y investissent de manière spécifique via différents dispositifs en faveur du logement au sens large, en particulier dans le cadre des contrats de quartier, des opérations de rénovation urbaine ainsi que de diverses aides à la rénovation de l’habitat, sans oublier les programmes de réaménagement de l’espace public.

La volonté politique d’améliorer la qualité du cadre de vie et de renforcer la fonction résidentielle dans ces quartiers longtemps désinvestis et touchés par une offre insuffisante en équipements et lieux de récréation en plein air y est manifeste et a eu, parmi d'autres facteurs, des effets plus larges en matière de réinvestissement immobilier privé.

Méthodologie : le graphique comptabilise pour chaque année le nombre net de logements autorisés hors et dans l’Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR). Cet espace de discrimination positive en faveur du logement a été défini dans le Plan Régional de Développement de 2002. Il couvre grosso modo le centre-ville et la première couronne résidentielle de la Région de Bruxelles-Capitale, exception faite des quartiers aisés à l’est et au sud-est (voir fig. 2 au chapitre I et fig. 11 au chap. IV).

C.D.

[1] à moins de 200 mètres

Les cartes suivantes mettent en perspective, sur une plus longue période, les résultats inédits publiés dans ce numéro. En effet, elles présentent les résultats sur l’ensemble de la période 2003-2011 pour lesquelles les données sont disponibles.

Comme pour le numéro précédent (cf Observatoire des permis logement n°1), les résultats présentés sont principalement issus de l’exploitation statistique des permis d’urbanisme.

Les données relatives aux permis d’urbanisme sont, depuis 2007, extraites de la « plate-forme NOVA » (application informatique de support à l’instruction des demandes de permis d’urbanisme). Les données y ont été encodées par Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL) - Direction de l’urbanisme et les services communaux d’urbanisme.

Les permis d’urbanisme exploités sont ceux qui autorisent, de 2003 à 2011, une modification du nombre de logements.

Les résultats présentés dans ce numéro peuvent diverger quelque peu de ceux publiés dans le cahier n°1 de l’Observatoire des permis logement en raison de vérifications supplémentaires des données effectuées depuis lors et d’ajustements méthodologiques, notamment pour la catégorisation des modalités de production de logement.

Pour les éléments méthodologiques spécifiques, se référer aux notices mentionnées en fin de commentaire de chacune des figures.

• Fig 1 (graphe) : Evolution des logements autorisés (2003-2011)
• Fig. 2A (carte) : Logements autorisés (2009-2011) : nombre net
• Fig. 2B-2C (cartes) : Logements autorisés (2009-2011) : créations et suppressions
• Fig. 2Abis (carte) : Logements autorisés (2003-2011) : nombre net
• Fig. 2Bbis-2Cbis (cartes) : Logements autorisés (2003-2011) : créations et suppressions
• Fig. 2ter (carte) : Logements autorisés (1989-2011) : créations – Opérations de dix logements et plus
• Fig. 2quater (tableau) : Logements autorisés : créations – Opérations de dix logements et plus : nombre annuel moyen de logements et de permis autorisés
• Fig. 3 (graphe) : Types de logements autorisés (2009-2011)
• Fig. 4 (graphe) : Dynamique d’autorisations de logements par type (2003-2011)
• Fig. 5 (carte) : Logements autorisés par type (2009-2011)
• Fig. 5bis (carte) : Logements autorisés par type (2003-2011)
• Fig. 6 (graphe) : Logements autorisés par modalité de production (2009-2011)
• Fig. 7 (graphe) : Evolution des modalités de production (2003-2011)
• Fig. 8 (carte) : Modalités de production de logements (2009-2011)
• Fig. 9 (carte) : Logements autorisés via reconversion (2009-2011)
• Fig. 9bis (carte) : Logements autorisés via reconversion (2003-2011)
• Fig. 10 (graphe) : Evolution des logements autorisés par type d’opérateur (2003-2011)
• Fig. 11 (carte) : Logements autorisés par type d’opérateur (2009-2011)
• Fig. 11bis (carte) : Logements autorisés par type d’opérateur (2003-2011)
• Fig. 12 (graphe) : Evolution du nombre de logements autorisés par zone d’affectation du PRAS (2003-2011)
• Fig. 13 (graphe) : Evolution des logements autorisés dans et hors EDRLR (2003-2011)

• Ananian P. (2010), « La production résidentielle comme levier de la régénération urbaine à Bruxelles ». Thèse de doctorat. Presses universitaire de Louvain, collection Territoires et Développement, 300p. LLN (ISBN 978-2-87463-236-5)

• Baromètre des Notaires n°15 (Immobilier, famille et sociétés) (2012), Fédération Royale du Notariat belge (www.notaire.be)

• Bernard N. (2010), « Densification de la ville et subdivision des immeubles : passage obligé ou alliance contre-nature », Revue de Droit communal, n°1, pp. 2-16
• Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL) (2011), Observatoire des permis logement n°1, 76 p.

• Surkyn J., Willaert D., Marissal P., Wayens B. et Charles J.(2007), « La Région de Bruxelles-Capitale face a son habitat : étude structurelle et prospective », Etude réalisee à la demande de madame Dupuis, Secrétaire d’Etat au logement de la Région de Bruxelles-Capitale, 175 p.

• Observatoire des permis logement
• PRAS (Plan Regional d’Affectation du Sol)
• PRD (Plan Regional de Developpement)
• Observatoire des bureaux (Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL))
• Observatoire du commerce (Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL))
• Observatoire des activités productives

Sous la direction de la Direction Etudes et Planification de Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL).

Recherche et réalisation : contributions de :

• Christian DESSOUROUX (C.D.), post-doctorant Prospective research for Brussels, Université Libre de Bruxelles : chapitres I (logements 2003-2011), II, III et V

• Priscilla ANANIAN (P. A.), Professeur à l’Université du Québec à Montréal : chapitre I (grandes opérations 1989-2011)
• Alice ROMAINVILLE (A.R.), doctorant, Université Libre de Bruxelles : figures 10 et 11

Coordination : Marion POURBAIX avec le concours de Ben DEWITTE, attachés à la Direction Etudes et Planification de l’Administration de Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL).

Source : Direction Etudes et Planification (Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL)). Les éventuelles sources de données complémentaires sont mentionnées dans les chapitres spécifiques.

Information : aatl.planification@sprb.irisnet.be

Informations pratiques : aatl.communication@sprb.irisnet.be

Editeur responsable : Arlette VERKRUYSSEN, Directeur général de Bruxelles Développement urbain (anciennement AATL) - Rue du Progrès 80, bte 1 – 1035 BRUXELLES

Traduction néerlandaise : Veerle PATTYN

Graphisme : Ligne graphique des figures : Nathalie DA COSTA MAYA

Mise en page du texte : AATL communication ; mise en page des figures : C. DESSOUROUX et BDU – Direction Etudes et Planification

Les résultats présentés ici le sont à vocation d’information. Ils n’ont aucun caractère légal. Les exemples de projets cités dans la présente brochure le sont à titre purement indicatif. Leur mention ne garantit pas leur caractère licite ou admissible.