I. NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS

I.A.1. 3.800 logements annuels supplémentaires : une production récente encore massive mais qui tend à se tasser

La production des quelque 3.800 logements annuels supplémentaires attendus des logements autorisés entre 2009 et 2011 atteste de la poursuite d’une production massive de logements en Région de Bruxelles-Capitale.

Cet accroissement du stock de logements reste toutefois bien en-deçà des besoins quantitatifs escomptés de la croissance démographique récente (6.000 ménages supplémentaires par an selon la DGSIE[1]) et de la demande latente de nombreux ménages bruxellois habitant encore des logements inadaptés à leurs besoins.

Le nombre pourtant massif de logements autorisés de 2009 à 2011 tend à diminuer par rapport à la période 2003-2008 analysée précédemment (cf Observatoire des permis logement n°1). En effet, les 4.150 logements annuellement autorisés de 2009 à 2011 représentent une baisse de 6% (250 unités par an) par rapport aux 4.400 annuels autorisés durant la période 2003-2008. Ce nombre de logements reste toutefois très appréciable par rapport aux années 1980 et 1990 durant lesquelles il n’atteignait qu’environ 2.000 unités (DGSIE).

Le nombre particulièrement élevé de logements autorisés en 2010 est à attribuer à deux très grands projets immobiliers privés (« Tour & Taxis » et « Up-site » dans la zone du canal) qui totalisent à eux seuls quelque 1.200 unités. Ce pic est suivi en 2011 d’une chute sensible des nouvelles autorisations. Cette baisse s’annonce toutefois dès 2009 et se poursuit en 2010 si on fait abstraction desdits deux grands projets. Cette contraction tendancielle du nombre de logements autorisés résulte avant tout de la baisse générale des montages, dès 2008, de projets immobiliers de moyenne et grande taille (octroyés de 2009 à 2011) suite, notamment, aux bouleversements dans le secteur financier.

Il serait toutefois prématuré de conclure à un tassement de la production dans les années à venir, étant donné les besoins criants, la persistance de la demande et le dynamisme de l’activité du marché immobilier[2] en Région de Bruxelles-Capitale.

L’offre globalement insuffisante en logements contraint de nombreux ménages bruxellois à suroccuper leur logement et à recourir à d’autres stratégies et modalités d’habiter telles que le retardement de la décohabitation, la colocation, l’habitat groupé ou l’occupation (temporaire et précaire) de logements vacants.

Méthodologie : sont comptabilisés l’ensemble des logements autorisés par permis d’urbanisme et ce quel que soit le type d’actes et travaux (construction neuve, démolition ou transformation de bâtiment existant).

Ne sont par définition pas comptabilisés les logements réalisés sans permis d’urbanisme. Ces logements restent non négligeables. Il s’agit en particulier d’unités supplémentaires de logement résultant de transformations de bâtiments existants (subdivision d’une maison unifamiliale en appartements individuels, aménagement d’un logement dans les combles d’un immeuble, reconversion d’une arrière-maison…) qui ne sont pas toujours décelés par les contrôleurs communaux.

I.A.2. Une production massive sur l’ensemble du territoire régional, et en particulier dans la zone du canal

Le nombre de logements autorisés en 2009-2011 reste massif sur l’ensemble du territoire régional, tant en première qu’en seconde couronne.

Il est particulièrement élevé dans la zone du canal à hauteur de l’ancienne gare de Tour & Taxis. Si la dynamique immobilière est manifeste depuis quelques années dans cette zone, le nombre particulièrement important de logements autorisés entre 2009 et 2011 est imputable avant tout à deux projets d’envergure (projets « Tour & Taxis » et « Up-site »).

Le quartier européen accueille également ces dernières années d’importants projets résidentiels (notamment le projet « LightHouses »).

Plus généralement, le nombre de logements autorisés reste très important en première couronne et plus particulièrement dans l’EDRLR (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation[3]) (voir fig. 13 au chap. V.2.). Etant donné la rareté des terrains non bâtis encore constructibles, les nouveaux logements y proviennent principalement de la transformation et de la densification du bâti existant (reconversion de bâtiments conçus à l’origine pour des activités productives, du bureau ou du commerce; subdivision de maisons unifamiliales; démolition-reconstruction). Voir figure 8 au chap. III.

En seconde couronne, la répartition spatiale des logements autorisés est plus contrastée. De larges zones sans activité de production notable y avoisinent des secteurs au dynamisme résidentiel soutenu, comme l’ouest de la commune d’Uccle, le nord de Bruxelles-Ville, la commune de Jette.

S’y rajoutent une série de noyaux d’activité à une échelle plus locale. Il s’agit là en partie de la poursuite du lotissement, par des sociétés privées, de zones ayant déjà connu ces dix dernières années de gros volumes de production et dont les réserves foncières sont à présent quasi épuisées : rue Konkel (les deux Woluwe), Jardins de Jette, place Dr. Schweitzer (Berchem). D’autres terrains au pourtour de la ville font, quant à eux, l’objet de grands projets publics : rue Bruyn à Neder-Over-Heembeek (Bruxelles-Ville), Bervoets à Forest (SDRB[4] & partenaire privé), route de Lennik à Anderlecht (SLRB[5]) - Voir fig. 11 chap. IV pour les logements publics-.

Quelques rares quartiers connaissent, quant à eux, une baisse nette du nombre d’unités de logements. Celle-ci résulte généralement de la réorganisation en profondeur d’immeubles ou d’ensembles résidentiels existants. Ces projets sont menés tant par des demandeurs privés que publics (dans le cas de la réhabilitation de logements sociaux notamment). Les travaux consistent le plus souvent à fusionner plusieurs studios ou petits appartements en appartements plus spacieux, afin notamment de répondre aux obligations actuelles en matière d’habitabilité et de sécurité. La suppression de logements est également le fait de la reconversion de logements en un autre usage (bureau, cabinet médical, commerce, logement collectif, etc.). Le phénomène de reconversion reste toutefois, à l’échelle de la Région, largement favorable à la fonction résidentielle (voir figure 9 au chap. III).

Méthodologie : la carte représente le nombre net de logements autorisés par secteur statistique. Ce nombre net résulte de la différence entre autorisations de création et autorisations de suppression de logements (voir fig. 1 supra).

La dissociation des autorisations nettes en création d’une part et suppression de logements d’autre part montre que ces doubles dynamiques sont présentes sur l’ensemble du territoire régional. Toutefois, comme le montre la carte des autorisations nettes (fig. 2 A supra), celle-ci pèse très globalement, et dans quasi tous les quartiers, en faveur des créations de logements.

Méthodologie : les données présentées se rapportent à trois années consécutives seulement. Elles ne sont donc pas représentatives des tendances à long terme en matière de dynamique spatiale de la production résidentielle. Celle-ci est plus appréciable sur les cartes 2003-2011 (voir fig. 2Abis et 2Bbis-2Cbis) disponibles en annexe).

C.D.

[1] DGSIE : Direction Générale Statistique et Information Économique, Anciennement Institut National de Statistiques (INS)

[2] Augmentation du nombre de transactions immobilières, de 3,8 % en Région de Bruxelles-Capitale en 2012, un chiffre bien supérieur à celui des deux autres Régions (Baromètre des Notaires, n°15), Fédération Royale du Notariat belge, 2012.

[3] EDRLR tel que défini dans le Plan Régional de Développement de 2002

[4] SDRB : Société de Développement de la Région de Bruxelles-Capitale

[5] SLRB : Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale

I.B. Grandes opérations résidentielles depuis 1989

Les opérations de dix logements et plus autorisent la grande majorité des logements (70% des logements autorisés). Celles-ci contribueront à la création de nouvelles polarités sur l’espace régional

Voir chap. I

Le nombre de logements autorisés dans le cadre de grandes opérations résidentielles (dix logements et plus) pour la période 2009-2011 reste soutenu (3.200 logements/ an). Ce nombre de logements autorisés est nettement supérieur à celui des périodes antérieures à 2003 : 2.150 logements/ an pour 1989-1995 et 1.600 logements/ an pour 1996-2002.

Quoique la part des logements autorisés dans le cadre des opérations de dix logements et plus est relativement stable depuis 2003 (70 % de la production totale), elle est, selon les promoteurs immobiliers, plus conséquente que pour les périodes précédentes. Les facteurs de cette augmentation depuis 2003 sont d’une part l’augmentation des prix de terrains qui impose des densités plus importantes et d’autre part l’intérêt que portent les promoteurs immobiliers au développement d’opérations pouvant comporter au moins 30 à 40 logements (Ananian, 2010). Cependant le nombre moyen élevé de logements par permis pour la période 2009-2011 est dû surtout aux deux très gros permis de logements relatifs au site de Tour et Taxis et la tour Up-site.

Compte tenu du fait que les opérations de dix logements et plus représentent la grande majorité du total de logements autorisés (2009-2011), les constats généraux sont sensiblement les mêmes que ceux apportés à l’entièreté de la production analysée dans les trois dernières années (voir début chap. I.).

La plupart des quartiers bruxellois sont investis par des dynamiques de transformation résidentielle avec des opérations autorisant dix logements et plus. Le centre et la première couronne continuent à attirer plus de promoteurs du secteur résidentiel que lors de la période antérieure à 2003, spécialement la zone du canal avec les projets sur le site de Tour et Taxis et la tour résidentielle Up-site (ces deux opérations comptabilisent à elles seules 1.200 logements).

En seconde couronne, on observera la consolidation de l’urbanisation de plusieurs lotissements créés au début des années 90 comme les Jardins de Jette et le Val d’Or à Woluwe Saint-Lambert.  Enfin, en dehors de la zone du canal, on notera également la création de nouveaux noyaux résidentiels en bordure de la Région, spécialement au nord de Bruxelles (Haren et Neder-Over-Hembeek), à titre d’exemple on notera les opérations menées dans le cadre du Plan 1000 logements porté par le CPAS et la Ville de Bruxelles.

Sur le plan morphologique et dans une perspective temporelle plus longue (1989-2011), on notera que dans les années 90, la production résidentielle a surtout mobilisé des parcelles à partir de l’urbanisation de lotissements. Ce qu’on constate dernièrement - et il s’agit d’une tendance lourde pour les années à venir vu les zones stratégiques en développement sur l’espace régional - c’est le passage d’une urbanisation de parcelles de lotissements à l’urbanisation de grandes mailles (friches et terrains vides). D’une part, ce changement d’échelle requière des mécanismes différenciés de montage de projet et de maîtrise d’ouvrage mais offre par ailleurs des possibilités de réaliser des projets urbains d’envergure.  Ces nouvelles opérations contribueront davantage à l’intensification des usages des sols par la création de nouveaux espaces publics et de nouvelles mixités de fonctions (à titre d’exemple, on notera le parc urbain de l’opération sur le site de Tour et Taxis ou encore la cohabitation entre la fonction résidentielle et certaines activités économiques - Tivoli et Greenbiz, projet de la SDRB).

Méthodologie : À la différence des autres résultats présentés dans le numéro, cette carte présente les autorisations de créations brutes de logements dans le cadre d’opérations de dix logements et plus depuis la création de la Région de Bruxelles Capitale (1989). Cela signifie d’une part que les suppressions de logements (issues de démolition ou de transformation / reconversion de bâtiments résidentiels existants) ne sont pas soustraites des créations de logements et, d’autre part, que seules les opérations d’une certaine ampleur sont inventoriés. Les périodes 1989-1995 et 1996-2002 correspondent aux périodes de mise en œuvre des Plans Régionaux de Développement successifs (adoptés respectivement en mars 1995 et septembre 2002).

P. A.