V. LOGEMENTS AUTORISES – AMENAGEMENT DU TERRITOIRE ET URBANISME

V.A. Logements autorisés et zones d’affectation du sol du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS)

Confirmation de la forte surreprésentation de logements autorisés dans les "zones de mixité"

Les permis 2009-2011 confirment la forte surreprésentation de logements autorisés en "zones de mixité" du PRAS. En effet, un tiers des logements y a été autorisé en 2009-2011 alors que ces zones ne représentent que 14% du territoire régional affectable au logement. Ces résultats continuent (cf Observatoire des permis logement n°1) à objectiver le renforcement de la fonction résidentielle dans ces zones anciennement constituées d’un tissu mixte où se côtoyaient activités productives, commerces et entrepôts. Le potentiel qui réside dans ces quartiers, en situation très centrale pour certains, semble donc être fortement valorisé moyennant la reconversion de surfaces de production ou de stockage abandonnées ou la démolition-reconstruction d’anciens ensembles immobiliers.

La relativement faible part de logements autorisés dans les "zones d’habitat" se confirme également en 2009-2011. En effet, moins d’un tiers des logements y a été autorisé alors que ces zones (que le PRAS affecte de manière principale au logement), couvrent deux tiers de la superficie régionale affectable au logement. En particulier, la "zone d’habitation à prédominance résidentielle" accueille moins d’un sixième des logements alors qu'elle couvre un quart de la superficie régionale affectable au logement. Les réserves foncières y sont avant tout mises en valeur par un habitat de faible densité.

Le nombre particulièrement élevé de logements autorisés durant la période 2009-2011 dans les "Zones d’Intérêt Régional" (ZIR) est à attribuer au permis "Tour & Taxis", octroyé en 2010. L’accueil significatif du logement dans les ZIR s’est amorcé dès 2006, dans les ZIR Prince Albert et Héliport.

Malgré la baisse de 2011, les "zones administratives" accueillent ces dernières années une part non négligeable de logements. Ces résultats poursuivent la tendance observée depuis la disponibilité des données en 2003. Encore relativement peu hospitalières vis-à-vis de la fonction résidentielle il y a une dizaine d’années, ces zones prioritairement affectables au bureau s’ouvrent donc à présent, encore assez timidement, à la fonction résidentielle moyennant une reconversion de surfaces tertiaires (quartier Léopold, avenue Louise) ou la construction d’immeubles nouveaux sur des terrains non encore appropriés par les bureaux (rue de Genève à Evere, avenue de l’Exposition à Jette). La modification du PRAS va dans ce sens puisque le PRAS démographique met la fonction résidentielle sur le même pied que la fonction bureau dans les "zones administratives".

Les "zones d’équipements d'intérêt collectif ou de service public" accueillent quant à elle, depuis 2003, une part assez stable de logements. Celle-ci fluctue autour de 3 %.

Méthodologie : le graphique comptabilise pour chaque année le nombre net de logements autorisés par zone d’affectation du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS). Pour rappel, celui-ci s’impose à toute délivrance de permis d’urbanisme, en particulier au niveau des différentes destinations immobilières. Ainsi, le logement constitue l’affectation principale des "zones d’habitation à prédominance résidentielle", "zones d’habitation" et "zones mixtes". Il constitue une affectation parmi d’autres (commerces, activités productives, etc.) de la "zone de forte mixité". Il est également autorisable dans les "zones administratives" ainsi qu’à certaines conditions dans les "zones d’équipement d’intérêt collectif ou de service public". Il est enfin autorisable dans la plupart des "zones d’intérêt régional", selon la programmation prévue par le PRAS.

V.B. Logements autorisés et Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR) du Plan Régional de Développement (PRD)

Persistance de la surreprésentation des logements autorisés dans l’EDRLR

Le nombre de logements autorisés est surreprésenté dans l’EDRLR (Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation) et ce depuis la production de ce type de données en 2003. Seule l’année 2010 fait exception puisque les trois plus grands projets résidentiels de cette année (« Tour & Taxis », « Up-site » et « LightHouses ») se situent juste en dehors[1] de l’EDRLR. Ces projets participent donc en quelque sorte à la même dynamique que les projets inscrits dans le périmètre de l’EDRLR.

Environ un tiers des logements autorisés sur l’ensemble de la période 2003 - 2011 se situe dans l’EDRLR alors que cet espace ne représente que 21% du territoire régional affectable, selon le PRAS, au logement. En effet, comme déjà mentionné (fig. 2 au chap. I), les quartiers centraux concentrent une activité de production résidentielle proportionnellement plus intense que le reste de la Région. Le fait que les pouvoirs publics soient particulièrement actifs dans le périmètre de l'EDRLR (20% des logements autorisés y sont d'initiative publique pour à 10% hors de l'EDRLR) contribue à ces résultats. Les pouvoirs publics y investissent de manière spécifique via différents dispositifs en faveur du logement au sens large, en particulier dans le cadre des contrats de quartier, des opérations de rénovation urbaine ainsi que de diverses aides à la rénovation de l’habitat, sans oublier les programmes de réaménagement de l’espace public.

La volonté politique d’améliorer la qualité du cadre de vie et de renforcer la fonction résidentielle dans ces quartiers longtemps désinvestis et touchés par une offre insuffisante en équipements et lieux de récréation en plein air y est manifeste et a eu, parmi d'autres facteurs, des effets plus larges en matière de réinvestissement immobilier privé.

Méthodologie : le graphique comptabilise pour chaque année le nombre net de logements autorisés hors et dans l’Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR). Cet espace de discrimination positive en faveur du logement a été défini dans le Plan Régional de Développement de 2002. Il couvre grosso modo le centre-ville et la première couronne résidentielle de la Région de Bruxelles-Capitale, exception faite des quartiers aisés à l’est et au sud-est (voir fig. 2 au chapitre I et fig. 11 au chap. IV).

C.D.

[1] à moins de 200 mètres