III. MODALITES DE PRODUCTION DES LOGEMENTS

III.A.1. Confirmation de l’importance des logements issus de la transformation de bâtiments existants malgré la large dominance de logements issus de constructions neuves

Avec une moyenne annuelle d’environ 1.000 logements pour la période 2009-2011, la part de logements issus de transformations de bâtiments existants (reconversions, subdivisions, agrandissements) contribue pour un quart à la production de logements en Région de Bruxelles-Capitale. Pour rappel (cf Observatoire des permis logement n°1), ce phénomène est typiquement urbain et particulièrement présent en Région de Bruxelles-Capitale par rapport aux autres villes belges.

Les 3.150 logements annuels (période 2009-2011) issus de constructions neuves dominent toutefois encore très largement la production de logements. On n’observe pas de tendance évolutive particulière sur la moyenne période 2003-2011. Le pic de construction nette (supérieur à 80 % en 2010) s’explique par la présence de deux projets de construction d’envergure totalisant 1.200 unités de logement neufs.

Les logements produits par transformation de bâtiments existants sont principalement le fait de changements de destinations qui participent, entre 2009 et 2011, pour 650 unités annuelles à la création de logements (voir figure 9 en infra).

La subdivision de logements existants en deux ou plusieurs unités et l’agrandissement de la surface habitable dans des immeubles résidentiels existants contribuent ensemble à moins de 10% des autorisations nettes de nouveaux logements entre 2009 et 2011. Si cette proportion est relativement faible et sans doute sous-estimée (toute une série de subdivisions sont encore réalisées sans permis préalable et à l’insu des instances administratives), elle traduit néanmoins l’effort important effectué pour créer du logement un peu partout dans le tissu résidentiel existant : aménagement des combles ou rajout d’un étage dans un immeuble à appartements existant, transformation d’une maison unifamiliale en immeuble plurifamilial, etc. Cette densification du tissu résidentiel reflète le besoin de créer du logement partout où des possibilités se présentent.

Méthodologie : cf Observatoire des permis logement n°1 : Les modalités de production de logement ont été déterminées à l’échelle du permis d’urbanisme. Autrement dit, l’ensemble des logements autorisés par un même permis a été comptabilisé dans une et une seule catégorie. La catégorie « construction neuve » comprend la valorisation de terrains non bâtis et la reconstruction après démolition préalable de bâtiments existants. Dans le cas de projets complexes (combinant par exemple reconversion d’une partie de l’immeuble à front de rue et construction d’un nouvel immeuble en fond de parcelle), il a été décidé de classer le permis en fonction du type de travaux dominant en termes de surfaces occupées et de logements produits.

Si la construction neuve domine très largement en Région de Bruxelles-Capitale dans le processus de production de logements (fig. 6 et 7 supra), elle reste spatialement différenciée des logements issus de transformations de bâtiments existants. La construction neuve est évidemment très présente au pourtour de la ville où se situent la plupart des réserves foncières, mais persiste également dans les quartiers plus centraux, où elle se fait généralement après démolition de bâtiments préexistants.

Les reconversions sont très présentes dans les zones anciennement bâties et plus particulièrement dans la zone du canal, le Pentagone ouest, le sud de Schaerbeek et l’axe Louise ; c’est-à-dire dans les zones de fortes densités de bâtiments à reconvertir : anciens bâtiments industriels et de stockage ainsi que les immeubles de bureaux devenus obsolètes.

Les subdivisions de logements existants restent particulièrement visibles en première couronne et dans le Pentagone mais sont également présentes dans des quartiers plus périphériques. Pour rappel (cf Observatoire des permis logement n°1), la variabilité d’une commune à l’autre (avec une intensité particulièrement élevée à Saint-Gilles, Saint-Josse et Schaerbeek) montre que le phénomène n'est pas lié uniquement à la présence d'un important stock d'immeubles se prêtant à la subdivision, mais aussi au traitement (contrôle, limitation et autorisations) que les différentes communes réservent au phénomène de subdivision. A titre d’exemple, Bruxelles-Ville, comme une série d’autres communes bruxelloises, a adopté des lignes de conduite internes afin de limiter les subdivisions de logement[1].

Les logements autorisés découlant de l'agrandissement de bâtiments existants ne montrent pas de logique spatiale particulière. Ils résultent avant tout d'opportunités ponctuelles.

Méthodologie : la carte représente le nombre net de logements autorisés par secteur statistique classés selon le mode de production dominant par permis d’urbanisme (voir figures 6 et 7 supra).

III.B. Reconversions selon la fonction origine

Le phénomène de reconversion reste très largement favorable à la fonction résidentielle. Si une septantaine de logements ont été annuellement affectés à un autre usage depuis 2003, un peu moins de 900 logements sont nés chaque année, sur la même période, du changement de destination de (parties de) bâtiments précédemment occupés par d’autres fonctions.

Les anciens bâtiments industriels, d’activités artisanales et d’entreposage fournissent près de la moitié des logements issus de reconversion durant la période 2009-2011. Ce type de bâtiment fournit depuis longtemps l'essentiel des logements issus de reconversion, principalement en raison de l’abandon de nombre de ces immeubles suite à la désindustrialisation entamée dans les années 1970.

Les logements issus de la reconversion d’immeubles de bureaux représentent un quart des logements issus de reconversions pour la période 2009-2011. Ce phénomène, devenu significatif au début des années 2000, baisse quelque peu depuis 2009.

Logements issus de reconversion essentiellement dans les quartiers densément et anciennement bâtis ; répartition par fonction origine déterminée par les caractéristiques économiques structurelles des quartiers

Les logements issus de reconversion de bâtiments abritant originellement une autre fonction sont avant tout situés dans les zones densément et anciennement bâties.

La répartition spatiale de ces logements, selon l’occupation des bâtiments avant reconversion, reflète les caractéristiques économiques structurelles des quartiers :

• davantage de logements issus de reconversion de bâtiments industriels dans la vallée de la Senne et le long du canal mais aussi dans certains pôles d’industrie urbaine plus excentrés (chaussée de Louvain à Schaerbeek et Evere, chaussée d’Alsemberg à Uccle, chaussée de Wavre à Auderghem, chaussée de Haecht à Schaerbeek et Evere) ;
• prépondérance de logements issus de reconversion de bureaux dans l’est et le nord du Pentagone, autour de la gare du Midi, dans le quartier Léopold et de part et d’autre de l’avenue Louise ;
• logements issus de bâtiments commerciaux dans les quartiers touristiques et/ou commerçants du centre, dans les Marolles, à la porte de Namur, le long de la chaussée de Haecht ;
• logements issus de la reconversion de bâtiments abritant à l’origine des équipements d'intérêt collectif (hôpital, école, maison de repos), des hôtels ou « autres fonctions » (garages, parkings, écuries), etc. répartis de manière plus éparse.

Méthodologie : la carte représente le bilan net de logements autorisés par reconversion dans chaque secteur statistique (« quartier »), abstraction faite donc de toute autre forme de production de logement (subdivision, construction neuve...). La ventilation par fonction origine a été déterminée au prorata des superficies plancher par fonctions existantes et autorisées pour chaque permis; tout en s’assurant que les logements supplémentaires proviennent bien de la transformation de bâtiments existants et non de démolition – reconstruction.

Dans le cas des projets mixtes, alliant transformation d’un bâti existant et construction d’un nouvel immeuble ou partie d'immeuble, les logements issus de reconversion ont été déterminés de manière plus approximative mais néanmoins valable et représentative à l’échelle d’analyse utilisée.

La carte 2003-2011 (fig. 9bis) est disponible en annexe. Elle permet de mettre en perspective ces résultats sur une plus longue période.

C.D.

[1] Bernard N., (2010), « Densification de la ville et subdivision des immeubles : passage obligé ou alliance contre-nature », Revue de Droit communal, n°1, pp 2-16.